Jak zawierać umowy na roboty budowlane?

Kontrakty budowlane cechują się dużą złożonością i ryzykiem. Często łączą one wiele podmiotów, zarówno prywatnych, jak i publicznych, które odgrywają różne role w trakcie inwestycji budowlanej. Zamawiający, wykonawca, inżynier kontraktu to tylko niektóre z nich. Dowiedz się jak zawierać umowy na roboty budowlane.

Umowa o roboty budowlane

Czym jest kontrakt budowlany? Umowa o roboty budowlane została szczegółowo uregulowana w kodeksie cywilnym (art. 647-658), jest więc umową nazwaną.

Art. 647. Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Umowa o roboty budowlane jest więc kontraktem, na którego podstawie dochodzi do realizacji inwestycji budowlanej. Inwestycja ta może być nazwana w kontrakcie w bardzo różny sposób, np. umowa o realizację inwestycji budowlanej, umowa o wykonanie budynku, umowa o wykonanie remontu budynku lub obiektu itp. jak łatwo zauważyć umowa o roboty budowlane jest zobowiązaniem rezultatu. W umowie tej strony określają „obiekt”, który na podstawie umowy wykonawca powinien wykonać. Artykuł 649 KC dookreśla, że obiekt powinien zostać wykonany zgodnie z projektem, który stanowi część składową umowy.

W praktyce umowa o roboty budowlane nie jest jedynym aktem jaki obowiązuje strony, gdyż cały szereg zasad realizacji inwestycji budowlanej regulują przepisy ustawy prawo budowlane oraz liczne akty wykonawcze i zasady techniczne konstruowania budynków, budowli i obiektów budowlanych.

Jak zawierać prawidłowo umowy na roboty budowlane?

Złożoność umów na roboty budowlane oraz łączenie w nich podmiotów prywatnych oraz publicznych występujących w różnych rolach, takich jak zamawiający, wykonawca, podwykonawca, inżynier kontraktu itp. sprawia, że na rynku wykształcił się cały szereg szkoleń i kursów poświęconych zawieraniu umów na roboty budowlane. Zadaniem tego typu szkoleń jest zbudować w zespole negocjującym i wykonującym umowę kompetencje niezbędne do zabezpieczenia praw i obowiązków stron umowy. Szkolenia tego typu pozwalają zapoznać się z rodzajami umów o roboty budowlane funkcjonującymi na rynku, powszechnie spotykanymi klauzulami umownymi, zapisami dotyczącymi wynagrodzenia i zasad rozliczeń, odpowiedzialności inwestora i wykonawcy itp.

W zależności od czasu trwania szkolenia, firmy szkoleniowej i trenera, a także grupy docelowej i dokładniej tematyki szkolenia program szkolenia czy kursu ze sporządzania umów o roboty budowlane może się znacznie różnić. Główne zagadnienia omawiane w trakcie tego typu warsztatów to:

• rodzaje umów o roboty budowlane: umowa o generalne wykonawstwo, umowa o wykonawstwo częściowe i umowa podwykonawcza, umowa o zastępstwo inwestycyjne,
• ogólne warunki umowne: warunki kontraktowe FIDIC w realizacji procesu inwestycyjnego, przepisy z zakresu zamówień publicznych a umowy o roboty budowlane,
• odpowiedzialność wykonawcy za dokumentację projektową i teren budowy,
• elementy obowiązkowe umowy: określenie stron umowy, określenie przedmiotu, obowiązki i uprawnienia stron umowy, wynagrodzenie oraz warunki jego wypłaty, zasady prowadzenia odbiorów,
• solidarna odpowiedzialność inwestora i wykonawcy za wynagrodzenie podwykonawcy: metody zabezpieczania, odpowiedzialność wykonawcy za działania i zaniechania podwykonawcy,
• odpowiedzialność stron umowy z tytułu nienależytego wykonania lub niewykonania umowy,
• kary umowne i zabezpieczenia: kary umowne, kaucja, gwarancja bankowa, gwarancja ubezpieczeniowa…
• ubezpieczenie robót budowlanych,
• rękojmia za wady i gwarancja jakości: odpowiedzialność z tytułu rękojmi oraz gwarancji, umowne modyfikacje odpowiedzialności,
• odstąpienie od umowy o roboty budowlane przed zakończeniem inwestycji,
• roszczenia z tytułu umowy o roboty budowlane: zasady dochodzenia, wykonanie zastępcze,
• umowa o prace projektowe a umowa o prace budowlane,
• umowa o prace projektowe: prawa autorskie do projektu budowlanego, nadzór autorski, odpowiedzialność projektanta za wady projektu.

W trakcie wielu szkoleń i warsztatów uczestnicy kursy przygotowują wzór umowy o roboty budowlane, jak też otrzymują dostęp do wzorów dokumentów sporządzonych przez organizatora szkolenia, co znacznie ułatwia proces przygotowania umowy o roboty budowlane w praktyce.

Szkolenie takie pozwala również zapoznać się z ostatnimi zmianami w prawie budowlanym, co pozwala zdobyć ogólną świadomość na co zwracać uwagę przy zawieraniu nowych umów o roboty budowlane.

Gdzie znaleźć szkolenie z zawierania umów o roboty budowlane?

Szkolenia z zawierania umów o roboty budowlane znajdziemy zarówno stacjonarnie, jak i online. Szkolenia i kursy online realizowane są w wirtualnych salach szkoleniowych z użyciem programów Teams, Zoom itp. Szkolenia stacjonarne znajdziemy głównie w największych miastach wojewódzkich: Wrocław, Kraków, Katowice, Poznań, Gdańsk, Lublin, Rzeszów, Łódź, Szczecin, Bydgoszcz i oczywiście w stolicy, gdzie oferta szkoleń i kursów jest zdecydowanie najszersza.

Podsumowanie

Czym jest umowa o roboty budowlane? Umowa o roboty budowlane to umowa cywilnoprawna, której przedmiotem jest budowa określonego obiektu budowlanego lub remont już istniejącego. Dotyczy ona zarówno budowy domów jednorodzinnych, remontów lokalów mieszkalnych, jak też złożonych inwestycji budowlanych, np. infrastrukturalnych, drogowych itp. W jakiej formie należy zawrzeć umowę o roboty budowlane? Zgodnie z polskim prawem umowa o roboty budowlane musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności.